商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因

房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。下面就和若悠网小编根据案例一起来看看商品房预售合同纠纷涉及诉讼的主要原因吧。

【案情简介】　　

一审判决：　　

二、上海振*物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨某青、刘某勇支付逾期交房(权利交付)违约金(自2003年8月10日起，至上海振*物业有限公司向杨某青、刘某勇发出可办理房屋小产证的通知日止，按杨某青、刘某勇已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);(上述两项应支付款项中应扣除上海振*物业有限公司已支付杨某青、刘某勇的违约金人民币10,024.69元);　　

四、杨某青、刘某勇的其他诉讼请求不予支持。　　

【评析意见】　　

开发商逾期交付实物房屋以及房屋权利的，如何确定其违约责任?对此，存在两种不同的观点。一种观点认为，商品房属于不动产，交付的标志是房屋权属的变动，交付实物房屋只是交付行为的一部分。因此，开发商即使未能按期交付实物房屋及房屋权利，也只须承担一种违约责任。另一种观点则认为，违约责任的根本目的是为了补偿一方遭受的利益损失，而房屋的实物交付与权利交付所对应的利益不同，实物对应的是对房屋的使用、收益的利益，而权利对应的是对房屋处分的利益。因此，开发商应依约按不同的时间节点履行不同的交付义务，违反任何一个约定义务，都应分别承担与之相对应的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。　　

依据合同约定，在振川公司未能按期取得大产证时，杨某青等有权解除合同，并由振川公司承担赔偿损失的责任。现杨某青等放弃解除合同权利的行使，是否就意味着其不再享有违约赔偿请求权?对此，亦有两种观点。一种观点认为，杨某青等放弃了解除合同权的行使，应视为其放弃了向振川公司主张承担违约责任的权利。故此后其可以要求继续履行合同，但不能以双方对违约责任没有约定为由，主张参照法定违约金计算标准来计算违约金。另一种观点则认为，解除权是一种形成权，仅以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃。而且，解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利。解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于尽早结束效率低下、不稳定的合同关系，以避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身也无法达到补偿损失的目的。

因此，放弃约定的解除权也并不意味着放弃追究违约责任。故本案中杨某青等虽放弃了解除权，但其仍然有权依据合同约定行使债权请求权，要求振川公司承担违反合同义务的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。　　对于振川公司未交付实物房屋的违约责任，双方在合同中已有约定,振川公司应按约支付。但对于振川公司未交付房屋权利的违约金的计算标准，双方在合同中未作约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”