房屋租赁合同怎样才具备法律效力

来源: 网络时间: 2019-03-22 阅读: 371次大中小

说到租房子大家都很熟悉了，因为在城市里，好多人买不起房子的情况下，都会选择租房子住，这样可以减轻我们的生活压力，尤其是对于外来人员更是会这样选择。在房屋租赁的时候就会签订相关的租房合同。那么房屋租赁合同怎样才具备法律效力?下面就让若悠网小编为大家详细的讲解。

房屋租赁合同怎样才具有法律效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

房屋租赁纠纷的调解要点

房屋租赁合同是租赁合同中最普遍的租赁形式。实务中常见的房屋租赁纠纷主要有解除租赁关系纠纷、房屋租金纠纷、房屋修缮纠纷、侵害承租人优先购买权纠纷等。

1、解除租赁关系纠纷。解除租赁关系纠纷是指一方提出解除租赁关系，而另一方不同意由此发生的纠纷。

承租人要求解除租赁关系的包括以下几个方面：

(1)当事人对租赁期限约定不明确或没有约定，且事后又不能达成一致的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。承租人提出解除租赁合同的，应予支持。

(2)租赁房屋危及承租人安全或健康的，承租人可随时解除合同，出租人以承租人在订约时期明知房屋存在质量问题为由抗辩的，不予支持。

(3)因不可归责于承租人的事由，致使房屋人事部或部分灭失，不能实现合同目的，承租人提出解除合同的，应予支持。

承租人的优先购买权的构成要件包括：

(1)出租人要出买租赁房屋。

(2)出卖行为发生在租赁期间。

(3)出租人出卖房屋的，应提前通知承租人。