开发商违反售房广告内容应否承担责任

一、案情

1999年至2000年，首都工程公司在其楼书及北京青年报、星岛地产等报刊上宣传其开发的华辉苑小区，广告的主要内容包括：①小区配备有建筑面积达3.5万平方米的超大规模专有会所(含游泳馆、保龄球馆、餐饮娱乐、商务中心等设施);②5500平方米的超大车库;③7500平方米的绿地及中庭花园;④原装进口韩国现代电梯服务;⑤外墙一至二层为仿花岗岩面砖;⑥首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面;⑦首层入口大厅免费安装楼宇对讲系统;⑧房屋室内玻璃为双层玻璃;⑨2.4万平方米小区总占地面积，总建筑面积近10万平方米。

1999年11月20日，胡某与首都工程公司签订了北京市内销商品房预售合同。胡某购买华辉苑小区一套建筑面积为135.11平方米的房屋，售价为每建筑平方米人民币5499元。2000年8月11日，首都工程公司向胡某交付了房屋。此后，胡某认为首都工程公司未能履行其在售楼广告中的相应承诺，与众多业主一起开始了两年多的维权之路。2003年12月24日，胡某起诉至朝阳区法院，要求首都工程公司：1?履行“小区封闭式管理”的义务和承诺，按照“总占地面积2.4万平方米、总建筑面积近10万平方米”的范围对小区进行封闭;2?履行关于小区环境的义务和承诺，为小区建设7500平方米绿地及中庭花园，5500平方米超大车库，超大规模含游泳馆、保龄球馆、餐饮娱乐、商务中心等设施的小区专有会所;3?继续履行关于房屋公共部分装修标准的义务和承诺，为小区首层大堂更换磨光花岗岩地面、大理石墙面，更换电梯、使用承诺的原装进口韩国现代电梯，完成一、二层楼外墙花岗岩墙面的装修，为首层入口大厅免费安装楼宇对讲系统。若首都工程公司不履行或不能完全履行上述义务和承诺，胡某保留要求赔偿的诉讼权利。

首都工程公司辩称：我公司所作的商品房宣传广告为要约邀请，而非合同条款。理由如下：1?我公司在对华辉苑小区开发建设过程中，根据规划要求，该小区应配有华辉综合楼，即小区配套会所。在我公司实际开发过程中，华辉综合楼既未计入小区公摊面积，也未占用华辉苑住宅小区的土地面积，该楼的建设费用并未计入华辉苑住宅小区的开发成本，因此华辉综合楼的有无对小区的售房价格根本不产生重大影响。2?我公司在部分楼书中已声明了“有关图文仅作参考，所有细节均以最后政府部门批准图则及法律文件为准”的提示语，故楼书内容应视为要约邀请。我公司不应承担违约责任，不同意胡某的诉讼请求。

二、审理情况

一审法院经审理认为，原、被告之间签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违背国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。关于本案涉及的首都工程公司楼书及广告宣传内容中，关于“2.4万平方米小区总占地面积、总建筑面积近10万平方米”的说明内容不属于最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释第3条规定的“房屋及相关设施”的范围之内，原告将上述说明内容确认为合同内容并没有法律依据的支持，对此，法庭不予认定。对原告相应的诉讼请求，即要求首都工程公司“按照总占地面积2.4万平方米、总建筑面积近10万平方米”的范围对小区进行封闭，法庭不予支持。