商铺返租纠纷怎么执行

一、什么情况开发商违约不退房

开发商违约行为的常见情景概要：

首先，当所购买房屋的质量不符合双方协议中的约定条件时，即存在违约行为。

购房者在挑选房屋以及签署合同时，通常已经明确了房屋的面积、质量等相关要素，然而，在现实生活之中，诸如承重墙裂缝、墙体不垂直、大面积空鼓等房屋质量问题频繁发生，这些无疑都是开发商违约的实在表现。

对于这类房屋质量问题，具体解决方法可分为两大类别处理：（1）如果只是普通的房屋质量瑕疵，开发商应担负起质量保修的责任；（2）而若涉及到严重的房屋质量缺陷，比如房屋主体结构质量不合格或者严重影响了入住舒适度的，买方则有权利主张退房以及要求赔偿相应的经济损失。

其次，关于房产证办理方面的逾期问题，也属于开发商违约。

根据双方合同约定，开发商应承担逾期办理房产证的违约责任，在此过程中，如果逾期时间超过一定限度，购房者可以行使退房权，倘若其实损失超过了合同中对于违约金的规定范围，那么就可以依据实际损失来进行索赔。

此处我们所说的“一定限度”其实就是指在合同中约定的交付日期到达后，向开发商发出关于房屋交付的催促通知，若开发商在随后的三个月内仍然未能交付房屋的话，则购房者有权选择退房。

此时，卖方应当按照合同约定，归还给买方已支付的购房款项以及相应产生的流动利息，若合同中有违约金方面的约定，则应一并赔偿。

另外，实际上宣传资料中所呈现与实际交付房屋完全不相符的现象也是存在的，尤其是在房屋的地理位置、基础价格、面积、户型、装修标准、小区内部环境美化程度、物业管理服务水平以及周边配套设设施等方面。

许多人都误以为这样的行为是欺骗性的虚假宣传，以至于视之为常态，然而，实际上这仍是开发商违约的另一种表现形式。

遇到类似于此的开发商违约问题，建议您尽快考虑采取退房措施，以规避可能造成的更大的经济损失。

在于退房过程中，开发商通常会将相应的利息、手续费等费用一同退还给买方，首付款也会被退回给购房者，利息部分则直接发放给指定的银行账户，银行会将此笔业务按照提前还款方式进行妥善处理。

《民法典》第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。

解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

二、哪些情况开发商违约可以退房

1、延迟交房。

一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、没有产权证。

由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。

3、开发商证件不全。

开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。

如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同就无效。

4、面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

5、主体结构质量有问题。

地基沉降超允许值、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度等质量问题，检测机构核验属质量不合格的。

6、开发商擅自变更设计。

开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

《商品房销售管理办法》第七条

商品房现售，应当符合以下条件:

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

第十九条

 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

  按套（单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理;

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“什么情况开发商违约不退房”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。