卖二手房流程

一、卖二手房流程

卖方在销售房产过程中主要涉及的步骤包括：

挂牌、获准预约、签订正式协议、收取款项以及完成物权转移手续等五大环节。

首先，第一步是挂牌并明确转让方式与时间表。

针对这一步骤，绝大部分卖方会选择借助于房地产经纪公司来进行房产挂牌销售。

在确定挂牌价格的基础上，卖家还需要明确委托方式以及挂牌时间期限。

然而，有些不良的中间机构可能在未获得卖家允许的情况下，擅自指定中介员工交付定金以达成初步交易，而实际的买家或许并不是被拟定的人选；

因此，对于这种情况，卖家应审慎处理，避免盲目接受代理人或中间机构所付定金。

其次，在获准预约阶段，经纪公司获知潜在买家之后会协同卖家商洽房价。

若卖家答应了潜在买家的购入条件，就能从经纪公司那里接收定金。

然而，许多这种经纪公司可能会提出保管定金的要求，对于这样的问题，卖家务必小心处理。

大量案例表明，当房屋成功售出后，定金可能会转换为佣金，但如果买家在后期毁约且卖方收回定金，有些经纪公司可能会以各种理由向卖家索取部分报酬作为补偿。

再次，就是签订正式协议的环节，卖方在这个过程中应特别注意以下三点事项：

一是详细披露房屋的物理状况及法律权益情况，这对于买卖双方都是必要的，建议在事先拟定好的合同中明确列出这些细节；

二是向买家提供"三项证明"，具体来说，就是要保证所有共有人都已同意进行出售行为，如存在抵押情况，应向抵押权方提交书面通知，另外，如房屋已由他人租赁，则须提交房客书面声明放弃优先购买权。

最后，需要了解的是交易流程应与房款支付紧密连接，只有确保在房屋完成过户手续前以及后顺利收到房款，才算真正完成交易过程。

第四，为了最大限度地保障自身利益，卖方应尽可能争取银行的放款承诺。

在签订合同时，通常情况下买方仅支付首次款项，剩余部分待产权转移手续完毕后由银行进行支付。

但是，银行只会按照买家的指示进行资金托管，一旦在房屋过户之后且银行付款之前，买家决定撤回贷款申请，那么银行自然也就无法将款项转交给卖方，因此，卖家尽可能争取得到买家贷款银行的放款承诺显得尤为重要。

最后，卖家在交房以及过户的环节中应当特别注意规避可能产生的违约责任。

交房与过户两者都是卖方应尽的重大责任，这两个环节的执行受到买方的积极配合至关重要。

因此，遇到买方因个人原因不能及时配合时，卖方应当以书面形式敦促买方，同时要求中介机构提供相关证明材料，努力防止未来可能发生的违约情况。《中华人民城市房地产管理法》第六十一条，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

二、卖二手房时要注意什么问题

1、找可靠的品牌中介。从购房者的角度考虑，它们多会选择有规模、操作规范的中介。一方面交易安全有保障，另一方面房源也比较充裕。所以，如果要卖房，您最好将房屋委托给大的中介公司，既能保障充足客源，也能保证交易的安全、避免后顾之忧。

2、独家代理卖房更安全。目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，因为独家代理合同更能保证交易的安全性。

3、代理有效期宜短不宜长。专家建议，代理时间以一个月为宜。如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。

4、跳单太危险。有的交易双方为了省中介费选择跳单，但是跳单交易风险大，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。

5、房价慢慢协商。二手房房价不断升高，但是卖房子的时候也不能盲目开价，这样会让自己陷入难以成交的窘境。所以房价的多少可以着一些中介或者懂行的人进行咨询，综合之后再报价。

6、交房要谨慎。二手房交易中，许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

7、写好合同细节。二手房交易之后，往往会发生一些纠纷，而这些纠纷主要集中在一些细节问题上。所以在签订二手房交易合同的时候，要注意注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上多做关注。《民法典》第四百六十九条

当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“卖二手房流程”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。如果您还需要咨询相关的其他问题，可通过点击下方立即咨询按钮，我们会匹配专业律师为您解答问题。