签二手房合同注意关键数字 力求精准

签订二手房买卖合同，尤其要重视数字。专家表示，一般情况下，买卖双方对于房价等比较重要的数字还是会引起充分重视的，不会出错。但对于交易日期、违约金、税费等方面，可能会因为疏忽大意而留下隐患。力求精准的数字在房产买卖合同中，有些数字是不能出错的，否则会给自己带来诸多麻烦。首先是房价。也许有很多人会发出这样的疑问，房价怎么会出错呢？业内人士解释说，目前由于二手房交易涉及众多税费，少数人出于逃税考虑，不惜采用非常规手段，如“做低”房价，签“阴阳合同”来达到目的。律师表示，“做低”房价对买卖双方都有风险存在，就卖家而言，万一交易过程出现变化而导致交易中断，那么要追回合同以外部分房款，可能会花费很大的精力；而对于买家来说，由于“做低”了房价，在日后换房出售这套房产时，会被征收更多的个税。交易时间松紧适度在合同中，如果将交易时间控制得过严，可能带来不便。比如买家申请贷款，在实际办理中，可能会存在补办等情形，申请过程可能会延长。如果在买卖合同中将申请贷款时间限制太死，会有可能因为补办手续而延长，这等于买家违约。专家表示，在实际交易过程中，一般有两个时间节点需要注意，即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间，以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来，前者为35-40天不等，而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。还有一个时间不能忽略，即户口迁出时间。一般情况下，可在合同中约定办理过户手续之后的20天内办妥原有户口迁出手续，或者约定在交房之前办妥。违约金额高低有度违约金也不是越高越好。专家表示，在二手房买卖合同中，针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为，都会约定相应的违约责任。对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房，晚交房一天，将支付1000元的违约金，这对卖家来说，还是具有相当的威慑力。而对于单方解除合同的情形，违约方应该承担多大的违约责任？一般情况下确定为总房价的20%。“这是法院可能支持的最高上限。”专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后违约金时，一般以20%为最高上限。尾款多少灵活确定尾款到底应该保留多少？专家表示需要视具体情况而定。如果是毛坯房，保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修，交易过程中涉及不到装修，也没有家具、家电等，只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费，因此保留1万元的尾款足以应付得过去。而对于装修房，则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好，以及部分家具、家电不被损坏搬走，可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度，可保留3-5万元不等。当然，在签订买卖合同时，需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等，尽量采用数字做细致描述。