快到手的二手房突遇火灾房屋实际占有人应承担风险

来源: 网络时间: 2019-04-09 阅读: 508次大中小

案情：

去年5月份，张先生通过一家房产中介看上了一套主城区的二手房，虽然房龄比较大，但房主是2008年才买的二手房，两证目前还未满五年。考虑避税，他和房主约定先支付50%房款共82万元，签订购买协议，到2013年五六月份产权满五年以后再办理过户。去年8月，房屋正式交付给张先生使用。

不幸的是，去年11月份，因楼下住户电器使用不当发生火灾，导致张先生居住的房屋部分被烧毁，房主和他都表示很气愤但又很无奈，请问房屋维修的费用该由谁支付？因此而产生的租房费用等经济损失可向楼下住户索赔吗？

律师说法：房屋实际占有人应承担风险

此案例中的问题应从两个层面予以考虑：一方面，根据我国相关法律规定，房屋毁损灭失的风险，如双方有约定的，依照约定处理；如未约定的，交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担，即不论房屋的所有权是否发生转移，由实际占有人承担风险。因此，对于张先生跟房主而言，虽然房屋未过户，在房屋交付使用后，非房主的原因导致房屋毁损的责任，应由张先生自行承担；另一方面，房屋的毁损是因楼下住户的大火所导致的，楼下住户已经侵犯了张先生的财产权，因此张先生可以向楼下住户主张赔偿。

关于房屋毁损灭失的风险，在买卖关系中，是以实际交付为转移的，这也符合风险、利益相一致的原则，风险由实际占有标的物人承担更为合理。另外，在平时较为常见的房屋租赁关系中，如因承租人自己使用电器、燃气等原因不当发生火灾的，所产生的损失应当由承租人向出租方承担赔偿责任。如果火灾是因为房屋自身电路、燃气管路老化等管理不善的原因所造成，应当由房屋所有人或实际管理人自己承担损失。