100万元与50万元的差别

近日应朋友之邀参观其新居。市区某高级小区内，错层加复式，上下三个平面，近200平方米，精工细做，几近豪华。然而上下一看，却发现房型上有诸多不合理之处。 该房总价超过100万元，而发展商可能还未意识到总价100万元的房型和总价50万元的房型在设计上有什么区别。以我朋友那套房子为例，其第二平面为开放式厨房和餐厅，而男女主人皆为生意繁忙之人，极少有亲自下厨的雅兴，家中宴客常请专业厨师掌勺。如此厨房，油锅声声，使宾主有置身大排档的感觉。第三平面有十几平方米的大露台，视野景观极佳，———这曾是此房销售上极重要的卖点。———其边上想当然地设有一洗衣房。此套房子上下三个阳台，竟将洗衣房设于此处。这灵感可能来自旧城区晒台上飘扬的万国旗吧，只是未想到此露台与彼晒台功能已大相径庭，主人与宾客在此“煮酒论英雄”之际，总不想头顶有内衣迎风飘扬吧。如此等等，难以尽数。 照理说，多平面房子在功能上还是较好处理的，可能是200平方米的面积奢侈得让设计师无从下手吧。究其原因，发展商和设计师都未想过买100万元以上房子的业主将如何生活。 联想起几年前曾参观过一处，售价每平方米3000—4000美元，每套面积都在190平方米左右。我看下来其房型有几个特点：客厅窗多，主卧幽深，厨房狭长。客厅有十几米宽、一长排窗户，采光极佳。通主卧经过一条近十米长的走廊，保证主卧的安静。厨房狭长，且进门即有拐弯，使厨房内的工作对客厅没有干扰。佣人房和佣人卫生间在厨房的尽头，明确划分活动区域。这种房型设计并不花俏，但每一步都细致入微地考虑到主人的生活方式。虽然此公寓建成多年，然而目前市场上内销高档楼盘的房型设计还未到达这一水平。 最近一段时间，总听到发展商在说房型上已经难翻花样。的确，复式、错层都已搞过，很难再有突破性的东西。然而发展商能否更进一步，细分一下购房者市场，从业主的生活方式来设计房型。购买100万元房子的人和购买50万元房子的人因为生活方式不同，即使相同面积的房型也不能照抄。想起去年畅销一时的《格调》一书，其中论述美国上层阶层、中产阶层、贫民阶层的住房特征一段，想必会对发展商有些启发吧。 大有大的难处，大房型绝不是小房型的放大。笔者认为，房产也如同日用消费品一样开始讲究市场细分和定位营销，很难说有什么“最佳”房型，只可能有建立在市场调查基础上的最“合适”的。